EL “VIEJOVEN” PROYECTO DE LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

Entrada original publicada en elnuevofuncionarioconhabilitaciondecaracternacional.wordpress.com

Brutal-London-edificios-brutalistas-papel-1El pasado día 13 de Diciembre asistí a una sesión del seminario de Gobierno  y Derecho Local en el Ayuntamiento de Madrid, perfectamente expuesta por D. Francisco Velasco Caballero, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid.

D. Francisco Velasco, comenzó explicando la necesidad de aprobación de la nueva ley, dadas las modificaciones tanto estatales como autonómicas promulgadas desde el año 2001.  Y como, el proyecto de Ley, actualmente en la Asamblea de Madrid, y cuyas enmiendas a la totalidad fueron rechazas a principios de noviembre.

También apuntó la falta de regulación sobre la financiación de actuaciones, que pivotan en el mismo sistema que en la anterior ley, la iniciativa privada, salvo pequeñas modificaciones e incluso como en los proyectos de actuación sobre el medio urbanos, la propia Comunidad de Madrid se declara exenta de dicha actuaciones.

Continuó con una explicación, que me agrado mucho, sobre la forma de hacer las leyes urbanísticas en derecho comparado y como en este proyecto se hace de manera ilógica. Así, la Comunidad de Madrid se reserva la aprobación final del planeamiento, el cual debería ser desarrollado por la administración más cercana y que conoce mejor las necesidades, según el principio de subsidiariedad. Y por otro lado, por ejemplo, en cuanto a la disciplina urbanística, debería de ser la administración más lejana al ciudadano quien la ejerza, facilitando su aplicación.  Pues en este proyecto de ley se mantiene el criterio contrario. Algo que podría haberse corregido.

El proyecto de Ley se adapta al actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sobre todo en el apartado de las tres R:  Rehabilitación, Rehabilitación y Renovación. En este aspecto regula, los que, si se mantiene el proyecto de ley, serán los polémicos Planes de actuación sobre el medio urbano: Planes de carácter general, que pueden adoptar la forma de Planes Parciales pero que en su desarrollo estarán sin vinculación alguna a los Planes Generales y que pueden ser iniciativa tanto de la Comunidad de Madrid como de los Ayuntamientos. Como el objetivo es la rehabilitación y regeneración urbana, y dichos planes se implantan en el municipio, parece una más que peligrosa injerencia en las competencias municipales, que veremos como se ejecuta.

Personalmente, sí que creo que haya que volver la vista a la rehabilitación y regeneración urbana, creo que hay que apostar por un nuevo modelo de ciudad,sabiendo que regenerar o rehabilitar es más costoso y lento que ampliar sin más la ciudad, pero tiene un valor añadido en cuanto a que las ciudades  con actuaciones de regeneración se contagian y la acción llega a zonas que ni siquiera se contemplaban en un principio. Como ejemplo, el big dig de la ciudad de Bostón.

También es importante mencionar, que el proyecto de ley incorpora la posibilidad de la obtención de plusvalías por la acción de regeneración, algo que aunque polémico, debemos empezar a entender como un efecto más del función social de la propiedad y de la obtención de beneficios por la acción urbanística, incluso en suelo urbano.

En cuanto a la clasificación del suelo, el proyecto plantea como novedad la regulación del subsuelo, aspecto que puede ser muy interesante en el caso de complejos inmobiliarios y actuaciones de dotación pública.

El siguiente aspecto destacable del proyecto de Ley del Suelo es el nuevo intento de “asentamiento no legalizados”. Este problema que es más común de lo que parece, se intentó solucionar en la Ley 9/1985 pero consiguió todos sus objetivos y de nuevo se regula en el proyecto: primero a través de la clasificación en suelo urbano, más la regularización a través de la financiación y cesiones; no permitiendo mayor edificabilidad ni existencia de pozos negros o fosas sépticas.

También y compartiendo el juicio del ponente, nos parece más efecto y marketing que otra cosa, la inclusión de un régimen simplificado de aprobación de Plan General de Ordenación Urbana, para municipios de menos de 5000 habitantes y 6.000.000 de presupuesto.  Este tipo de plan no creemos que sea un gran aliciente, debido a que prohíbe la realización de nuevos desarrollos así como de clasificación de suelo urbanizable. Por lo que será poco o nada “rentable” aprobar este tipo de planes. Muchas he escuchado que para tener un plan general muy encorsetado,  es mejor no tenerlo por ese motivo no veo muy viable está opción del planeamiento simplificado. En este apartado creemos que el proyecto debería de ser más audaz en la fase planificación y si de verdad quiere simplificar ajuste el procedimiento (con el proyecto es aún más gravoso) o establezca alternativas.

Otro apartado criticable del proyecto es la regulación de las licencias, las comunicaciones y las declaraciones responsables. En nuestra opinión se debería de haber jugado mucho más con la figura de la declaración responsable, que queda desplazada así como el resto de actos comunicados por la licencia.

El artículo 181 llega a regular la licencia “voluntaria” a opción del interesado algo que no creemos posible dada la inseguridad jurídica que ello conlleva, además la parte menos bonita de la declaración responsable es el control a posteriori, que nunca está regulado y queda en manos de cada administración, administraciones como los Ayuntamiento pequeños y medianos sin suficientes medios. Por este motivo, como en otros puntos , creemos que se aceptaran las enmiendas para su cambio antes de la aprobación de la Ley.

Siguiendo el esquema: Clasificación, gestión, disciplina, en la fase de disciplina, que como dijimos al principio sigue en manos de la administración más cercana al ciudadano/infractor. Eso si, amplia el plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas de 4 a 8 años como en otras legislaciones autonómicas, lo que en este caso si debemos de agradecer.

Por último, el proyecto establece un plazo de 4 años de adaptación del planeamiento a las nuevas disposiciones, algo que por nuestra experiencia será difícil de conseguir.

En conclusión, pensamos que no se puede decir que sea una buena ley urbanística, es verdad que adapta y mejora la actual ley 9/2001  y también que es necesaria su aprobación, pero esperemos que en la tramitación de las enmiendas parciales se consigan mejorar los aspectos más defectuosos y oscuros del proyecto.

 

 

 

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